你还要买房投资吗房价上涨出租投资回报率下降-【资讯】

发布时间：2021-07-15 11:38:40 阅读：次来源：矩阵厂家

广州日报

今年，东莞住宅均价连续两个月达到了1.1万元/平方米以上，不断创造出历史月度新高，特别是春节过后，东莞一手、二手房价都出现了快速上涨，在深圳客追涨和中介有意识推动下，东莞一手、二手楼市都十分火热。不过，记者通过计算对比发现，目前投资东莞住宅租金回报率仅为2%~3.8%，投资回报率降低，风险加大，不建议投资客追涨入市。

业内人士表示，对于自住购房者而言，目前政策宽松是择机入市的好时机，同时，下半年“地王”入市，楼盘增多，价格上涨，竞争激烈，建议开发商也早点出货回笼资金。

算一笔账：

房价上涨出租投资回报率下降

据金信联行最新统计数据显示，今年城区住宅租金同比去年上涨5%~10%，单身公寓租赁价格约为1500元/月，两房约为1800元~2200元/月，三房约为2600元~2800元/月。

不过，记者以近期东莞城区租金和房价普遍价格为例，分别对小户型公寓、两房、三房产品进行按揭和全款买房来计算投资回报率，目前在东莞投资住宅租金回报率低于5%。从住宅投资回报率表格中可以看到，按照目前的房价和租金计算，投资住宅仅靠出租投资回报率偏低。在全款买房出租对比中，投资小户型公寓的回报率最高，达3.8%，两房和三房的出租投资回报率分别为2.39%和2.05%。业内人士介绍，往年东莞中心区的住宅租金投资回报率较高，一般达到5%以上，部分投资回报率高的楼盘，甚至8~10年就可以回本。

房价过高将无人接盘追涨入市风险大

而从转手销售的投资角度来看，按照东莞近几年来5%的平均房价上涨幅度，如果一次性付款买房一年后成功将房子转手，投资回报率为7%~8%，如果是按揭买房一年后成功转手，小户型公寓的投资回报率达8.75%，但两房和三房的投资回报率仅约3%~4%，低于目前银行理财产品的平均获益。值得注意的是，能够达到这些投资回报率的前提是房价上涨幅度达到5%以上，并且能够成功将房子转手出去。在没有人接盘之前，按揭买房的购房者，每年还要对这套房进行补贴。

不过，由于东莞房价上涨过快，房价继续上涨的可能性降低。去年东莞房价同比上涨7.7%，上涨幅度高，房价达到高位，上涨幅度将会放缓，部分楼盘房价上涨可能会低于5%，甚至房价回落，在此情况下，住宅投资风险加大。

同时，与其他城市不同的是，由于东莞二手房交易时间较长，长期以来二手房交易市场较冷淡，加上去年一手住宅火热，大量新盘在近两年内陆续交楼，市场上存量房增加，在高位买房再次转手的可能性减小，无人接盘，投资风险再次加大。

谁是房价背后推手？

深圳客“追涨” 城区新房推货半天涨1000元

进入3月，陆续有楼盘推新货。上周，东城楼盘嘉宏锦园在推盘当天上午以13500元/平方米的价格先推出93套100~145平方米产品洋房；下午，该楼盘趁势再推出62套住宅，价格上涨至14500元/平方米。据东莞中原研究部监测数据显示，上周东莞住宅网签成交2255套，环比上涨7.89%，从成交明细看，成交套数超过20套的项目达39个，楼市成交氛围持续升温。

与此同时，深圳客狂追涨，东莞房价持续飙升。据数据显示，上周东莞住宅成交均价为10720元/平方米，其中洋房成交均价为10051元/平方米。从签约明细看，有不少项目出现大幅涨价。

而在二手房方面，越来越多的深圳客到价格较为平稳的东莞城区购房，推动了城区二手房价上涨；同时，中介公司有意识地组织购房者同时看房，制造“抢房”假象，也刺激部分购房者入市，推动房价上涨。

一名不愿意透露姓名的业内人士告诉记者，为了推动购房者恐慌入市，有中介公司会有意识地集中在某个时间段推少数几套房源，并组织购房者在同一时间去看房，制造多人“抢房”的现象。在中介公司工作过的李小姐也告诉记者，有时候她也会应同事要求，装作购房者一起去看房。

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